מצאתם דירה שמתאימה לכם, המחיר נמצא פחות או יותר בטווח שתכננתם ואפילו התחלתם לחשוב על המעבר. ואז מגיעים לחישוב המלא ומגלים שיש פער בין ההון העצמי שנמצא ברשותכם לבין הסכום שנדרש כדי להשלים את הרכישה.
זו סיטואציה שרוכשי דירות רבים מכירים. מחירי הדיור גבוהים, מגבלות המימון של הבנקים מחייבות את הרוכשים להגיע עם הון עצמי משמעותי, ומעבר למחיר הדירה עצמה יש הוצאות נוספות שצריך להביא בחשבון.
לפני שממהרים לקחת הלוואה נוספת, חשוב להבין מה גודל הפער, אילו אפשרויות קיימות ובעיקר – האם העסקה עדיין מתאימה ליכולת הכלכלית שלכם.
קודם כל: כמה כסף באמת חסר?
הטעות הראשונה היא לחשב רק את מחיר הדירה פחות סכום המשכנתא הצפוי.
רכישת דירה כוללת בדרך כלל הוצאות נוספות: עורך דין, שמאות, תיווך במידת הצורך, עלויות משכנתא, שיפוץ, מעבר ולעיתים גם מס רכישה.
אם משתמשים בכל הכסף הזמין רק לצורך התשלום למוכר, אפשר להגיע ליום שאחרי הרכישה בלי מספיק כסף להוצאות שכבר ידוע שיגיעו.
לכן לפני שמחפשים מקור נוסף למימון, כדאי לבנות תמונה מלאה של העסקה ולחשב את הפער האמיתי.
למה הבנק לא פשוט מגדיל את המשכנתא?
היקף המשכנתא שהבנק יכול להעמיד אינו נקבע רק לפי גובה ההכנסה של הרוכשים. קיימות מגבלות על שיעור המימון ביחס לשווי הנכס, והן משתנות בהתאם לסוג העסקה ולמצבו של הרוכש.
בנוסף, הבנק בוחן את יכולת ההחזר, התחייבויות קיימות, הכנסות, התנהלות פיננסית ונתונים נוספים.
לכן גם זוג שמסוגל לכאורה לעמוד בהחזר חודשי גבוה יותר לא בהכרח יוכל לקבל את מלוא מחיר הדירה באמצעות המשכנתא.
הפער שנשאר הוא ההון העצמי שהרוכשים צריכים להביא ממקורות אחרים.
מאיפה ניתן להשלים את ההון העצמי?
אין פתרון אחד שמתאים לכל רוכש. בחלק מהמקרים ניתן להשתמש בחסכונות נוספים או לקבל עזרה מבני משפחה. במקרים אחרים נבחנות אפשרויות מימון נוספות בהתאם לנכסים ולמצב הכלכלי של המשפחה.
משפרי דיור, למשל, עשויים להחזיק דירה קיימת שעדיין לא נמכרה. במקרה כזה הבעיה אינה בהכרח שאין הון – אלא שהוא עדיין נמצא בתוך הנכס.
במצבים אחרים יש צורך לבחון הלוואה נוספת, מימון כנגד נכס קיים או פתרונות אחרים.
המטרה של השלמת הון עצמי לרכישה אינה רק למצוא מאיפה להביא את הכסף שחסר היום, אלא לוודא שהדרך שבה משלימים אותו אינה יוצרת עומס כלכלי בעייתי בשנים הבאות.
הלוואה להון עצמי משפיעה גם על המשכנתא
נניח שחסרים לרוכשים 150 אלף ₪ והם לוקחים הלוואה כדי לסגור את הפער. לכאורה הבעיה נפתרה – יש את הכסף הדרוש לעסקה.
אבל עכשיו יש למשפחה שתי התחייבויות: המשכנתא וההלוואה הנוספת.
ההחזר של ההלוואה יכול להיות גבוה יחסית משום שתקופת ההחזר שלה בדרך כלל קצרה ממשכנתא. מעבר לכך, התחייבות קיימת עשויה להילקח בחשבון גם כאשר הבנק בוחן את יכולת ההחזר של המשכנתא.
לכן חשוב לבחון את שני המהלכים יחד ולא כעסקאות נפרדות.
משפרי דיור נמצאים במצב קצת אחר
אצל מי שכבר מחזיק בדירה ומתכנן למכור אותה לצורך רכישת הנכס הבא, נוצר לעיתים פער של תזמון.
הדירה החדשה כבר נמצאה, אבל הכסף מהדירה הקיימת עדיין לא התקבל.
במקרה כזה ניתן לבחון פתרונות שמטרתם לגשר על התקופה שבין הרכישה למכירה. כאן יש חשיבות גדולה ללוחות הזמנים של שתי העסקאות, ליתרת המשכנתא על הנכס הקיים ולסכום שצפוי להישאר לאחר המכירה.
תכנון נכון של מועדי התשלום יכול לפעמים לצמצם משמעותית את הצורך במימון נוסף.
לא כדאי להגיע לעסקה בלי כסף בצד
הרצון להגיע לדירה גורם לפעמים לרוכשים למתוח את התקציב עד הקצה. אבל בית חדש כמעט תמיד מביא איתו הוצאות שלא הופיעו בחישוב הראשון.
תיקונים, ריהוט, מוצרי חשמל, מעבר והוצאות שוטפות יכולים להגיע לסכומים משמעותיים.
לכן גם אם מבחינה טכנית אפשר להשתמש בכל שקל פנוי כהון עצמי, לא תמיד נכון לעשות זאת. כדאי לבחון האם ניתן להשאיר כרית ביטחון שתאפשר להתמודד עם הוצאות בלתי צפויות לאחר קבלת המפתח.
המספר החשוב הוא לא רק מחיר הדירה
לפני שמתקדמים לעסקת רכישה כדאי להסתכל על התמונה הרחבה: כמה הון עצמי קיים, כמה מימון ניתן לקבל, מה יהיה ההחזר החודשי הכולל וכמה כסף יישאר למשפחה לאחר כל ההתחייבויות.
לפעמים פער בהון העצמי ניתן לפתור בצורה נכונה. במקרים אחרים הוא דווקא סימן לכך שהעסקה יקרה מדי ביחס ליכולת הכלכלית הנוכחית.
המטרה אינה רק להצליח לרכוש את הדירה. המטרה היא להגיע ליום שאחרי קבלת המפתח עם מבנה מימון שאפשר לחיות איתו לאורך זמן.
